TERUGBLIK: Architectuurcafé 14 december 2016: Perspectief op de Binnenstad

In het Architectuurcafé ‘Perspectief op de binnenstad’ van woensdag 14 december jl stelde FASadE de toekomst van de binnenstad centraal. In de volle zaal gingen deskundigen en publiek in discussie over de veranderingen die we in onze binnensteden (hebben) zien voltrekken. Kleine, zelfstandige, op zichzelf staande winkels, waarbij de eigenaar boven de winkel woont, zijn nagenoeg verdwenen. We zagen een verkleuring en 'verketening' van het winkelaanbod, dat in vrijwel alle steden inmiddels plusminus hetzelfde is. De laatste trend is leegstand. Zet deze trend verder door en hoe dramatisch is dat?  Zijn nagelstudio’s en belwinkels de survivors? Welke mogelijkheden biedt deze ontwikkeling? Moeten we Retail en detailhandel beperken tot de huidige locaties? En is Amersfoort goed voorbereid op de toekomst? Eén ding werd duidelijk: de veranderingen gaan zo snel, dat ze ook de deskundigen overrompelen. En.. er is niet ‘één oplossing’, zomin als er één type binnenstad is. Het werd hier en daar een behoorlijk politieke discussie, die dynamisch werd geleid door journalist en debatleider Elisabeth van den Hoogen. Sprekers: Pim van den Berg, gedeputeerde provincie Utrecht; Frank Quix, Q&A Research & Consultancy voor retail; Ellen van Vossen,  ‘Strategie in Beeld’, adviseur Ruimtelijke vraagstukken en centrumontwikkelingen; econoom Herbert ter Beek, Buro voor Economische Argumentatie, Johanna van der Werff, FASadE en Marc van Leent van Refill. Foto's door Fred Oosterhuis

Van transactie naar attractie
Frank Quix, detailhandelsicoon en bekleder van de Dreesmanleerstoel aan de UvA -  ‘Ik krijg regelmatig de vraag of die leerstoel binnenkort niet ophoudt te bestaan’ - trapte af. Hoe ziet de wereld van Retail er in 2020 uit? Drie factoren zijn daarin volgens Quix bepalend. 1. Publiek; 2. Economie en 3. Techniek. Wat Publiek betreft: ‘Het merendeel van de gemeenten krimpt of blijft hooguit op het oude niveau. Slechts 20 van de 400 gemeenten groeit. In dat licht zullen er alleen maar minder winkels nodig zijn.’, aldus Quix. ‘Vergrijzing is daarbij een factor: de grijze generatie heeft de meeste duurzame goederen al in huis en vervangt deze zelden. Jongeren kopen wel vaker, maar minder. Wel groeit het aantal 1-persoonshuishoudens, vooral van jonge vrouwen, dat is dan weer relatief gunstig.’ Dan de Economie. Quix: ‘Er is weer groei – met 0,7 %. Dat stemt ons positief, maar…. de groei is zo gering dat het voordeel voor de burger door andere ontwikkelingen in de kostensfeer al snel weer ongedaan gemaakt wordt.’.  Quix: ‘echt, die groei, daar merken we niks van’.  Hij bepleitte een overgang van ‘transactie naar attractie’: ‘We moeten van points of sale en purchase, naar points of attraction. Beleving! Zoek slimme manieren om je klant te trekken. Tien procent korting als je glimlacht bij aankoop, bijvoorbeeld.. Maar een teruggang in ons winkelbestand is onafwendbaar. We hebben te veel winkels gerealiseerd!’. Dan Techniek - ook een belangrijke factor als het gaat om detailhandel. De techniek stelt ons in staat tot online aankopen. Iets wat niemand in deze mate en in deze snelheid had kunnen voorspellen. ‘Ook wij zaten er in onze voorspellingen indertijd fors naast.’, aldus Quix, het gaat snel en gaat door!’. 
Econoom Herbert ter Beek reflecteerde op Quix: ‘Detailhandel is niet de enige knop waar je aan moet draaien als je een interessante binnenstad wilt krijgen. Het gaat ook om cultuur, beleving. Kijk naar Zwolle – een enigszins vergelijkbare stad als Amersfoort – die stad doet het in dat opzicht zeer goed.’  Kan Ruimtelijke Ordening (RO) een instrument zijn om de binnenstad de goede richting op te laten ontwikkelen? Ter Beek: ‘Zeker. Let op waar je functies toestaat. De Hogeschool Utrecht ligt aan de verkeerde kant van het spoor, waardoor de binnenstad door jongeren niet bezocht wordt.’. 

Regie vereist
Pim van den Berg, gedeputeerde van de provincie Utrecht, zei zeker  een taak voor RO en voor de provincie te zien: ‘Overigens ook voor architecten: zij geven vorm aan ons winkelgedrag en bepalen mede of we graag in de binnenstad willen verblijven’, aldus Van den Berg. ‘Er is nog steeds druk op de steden. Die stromen moeten in goede banen geleid worden. Zorg dat je je stad intelligent bereikbaar houdt, dat zit hem niet alleen in het parkeren van je auto voor de winkeldeur. Er is ook het grotere belang van compacte steden. Daarbij is het de provincie bij uitstek die hierin kan sturen. Er is in Amersfoort een aantal debakels te noemen, die we nooit meer willen: het Drakennest en de nog immer mislukte ‘koopgoot’. Maar we merken als provincie dat gemeenten zeer allergisch zijn als het gaat om deze inmenging. Ik zeg ‘gemeente, let op uw zaak, en waak voor kannibalisme’, aldus Van den Berg, ‘Het beeld is dat het Amersfoort nog redelijk goed gaat, maar als je bijvoorbeeld kijkt naar de Krommestraat, dan moeten we constateren dat de huurcontracten tegenwoordig voor nog slecht éen jaar worden afgesloten en dat Stichting Stadsherstel de huren ‘subsidieert’. Het zijn niet meer de stabiele situaties van voorheen.’
Ten Brink voegde daar nog het voorbeeld Jorisplein aan toe: ‘Ik heb deze plek nog nooit bezocht zonder dat er ergens leegstand was’. Hij  toonde zich geen voorstander van verbieden vanuit RO: ‘Ga er creatiever mee om. Sta toe, maar dan wel met de verplichting dat ondernemers in het gebied zich in gezamenlijkheid profileren, dus meer vanuit een voor-wat-hoort-watgedachte. Niets voor niets. ‘

Discussie
Van den Berg merkt in zijn praktijk als gedeputeerde de nood van omliggende gemeenten: ‘Ze bellen me op en vragen mij om dingen te doen om leegloop tegen te gaan. Er is echt een probleem. Dat vraagt op z’n minst om bovenregionaal denken.’
Vanuit de zaal reageert Kees Voogt, VVD-raadslid: ‘Het lijkt of de gedeputeerde de maakbare samenleving voorstaat! Een waanidee dat de provincie gaat ingrijpen in het vestigingsbeleid van de gemeente. Maakbaarheid bestaat niet.’
Ten Brink: ‘Een zekere mate van regie is noodzakelijk, maar laat aan de randen van de binnenstad ook vooral van alles toe, gemengde functies. Dat zijn de kansrijke plekken voor transitie.’
Ook Quix beaamt dat regie nodig blijkt: ‘We hebben met z’n allen 30 % overcapaciteit van winkels gerealiseerd, die volgens hele simpele economische wetten goed uit te leggen is. Maar dat moeten we niet meer willen, want we creëren met z’n allen een probleem voor ons allen. En regie is nodig, want een gemeente tikt zichzelf niet op de vingers.’
Van den Berg: ‘De vestiging van een Decathlon heeft 100% invloed op het bestaansmogelijkheden van bestaande sportzaken.  En zeker op deze plek zal het z’n invloed hebben, het trekt je binnenstad leeg. Wij zijn daar als provincie niet voor!’
Ten Brink: ‘Je moet als gemeente grip hebben op je lege voorraad. Zoek daar ook goede functies bij, cultuur of (semi-)publieke functies bijvoorbeeld. Belangrijk is om het integraal te bekijken, niet monomaan vanuit detailhandel’.
Van den Berg poneert de Stelling ‘Leegstand is de orderportefeuille van de bouw. Sinds 2008 heeft de bouw een innovatieslag gemaakt van 0%. En er wordt nog steeds gebouwd! Amersfoort let op uw zaak! In De Hoef staat 53% van de gebouwen leeg!’  

Visie Stadshart: hogere dichtheden en focus op intelligente bereikbaarheid
Na de verhitte discussie ligt de focus op de Visie Stadshart door Johanna van der Werff, directeur FASadE: ‘Deze visie stelt de gemeente Amersfoort op in participatie met burgers en spelers in de stad, waaronder FASadE. De Visie is in De Ronde van de gemeenteraad gebracht en werd door de raad zowel te abstract als te concreet bevonden, dus er moet nog huiswerk gedaan worden. Maar toch, Amersfoort bereidt Amersfoort zich voor op de toekomst.’
Speerpunten uit de Visie zijn:
- de identiteit van Amersfoort helderder te maken door de combinatie van historische binnenstad, moderne architectuur en industriële complexen te versterken;
- versterken van de draagkracht voor de stedelijke voorzieningen door in hoge dichtheden te wonen in en rondom het Stadshart (onder meer transformatie kantoren); 
- de ‘parelketting’ van pleinen in het Stadshart te verbeteren door extra aandacht te geven aan de herinrichting van het Flintplein, de Varkensmarkt en het Stadhuisplein;
- versterken het culturele klimaat in het Stadshart en geven daar in de cultuurvisie verder invulling aan; 
- het parkeren bij Havik en Spui terugdringen en meer ruimte geven aan voetgangers en fietsers in de binnenstad.
Van der Werff toont zich een voorstander van intelligente hoge dichtheden, en schuwt daarbij hoogbouw niet: ‘Zo ontstaat een interessantere ‘intensieve’ stad. Daarbij, we hebben echt veel te lang doorgebouwd in de weilanden, een aanslag op het landschap en je krijgt onbeheersbare steden en verkeersstromen’, aldus Van der Werff. Ook pleit ze voor het inzetten op een autoluwe toekomst voor Amersfoort, zeker  in het Stadshart.   
Arno Goossens, strateeg van de afdeling RO van de gemeente Amersfoort en direct betrokken bij de Visie Stadshart voegt toe dat Amersfoort zich in het spectrum heel behoorlijk doet en ook nog groei kent.
In reactie vraagt Willem van Gaal vanuit de zaal aandacht voor het toenemende aantal leegstaande kerken. Daar is in de Visie Stadshart geen aandacht voor, wat volgens hem een manco is.
Architect Jan Poolen verbaast zich zeer over de beperkte opvatting die spreekt uit de nota Retaildeal van minister Kamp. Daarin wordt gestimuleerd dat een beperkte horeca-functie in winkels mogelijk moet worden. Wordt het winkelen daarmee aantrekkelijker?, aldus Poolen. Ook wil Kamp dat de opleiding van het personeel verbeterd. Tja, zal dit veel zoden aan de dijk zetten?

Ondernemen met een etalage
Aansluitend op Amersfoort ging Ellen van Vossen, adviseur Ruimtelijke vraagstukken en centrumontwikkelingen, in op de ‘casegerichte aanpak’ die Bussum hanteert. Centrale vraag voor Van Vossen: hoe kom je van ‘boodschappendorpen’ tot ‘funshopplekken’. Kernbegrippen daarbij zijn matchmaking van vraag en aanbod; het aanjagen van vernieuwing vanuit een onafhankelijke rol; door bruggenbouwen tussen partijen; door het stimuleren van een faciliterende rol overheid via een  ‘track and trace-systeem’ dat de ‘vergunningenloods’ wordt genoemd en door Placemaking.
Van Vossen illustreerde dit met het voorbeeld van een Bussumse winkelstraat. Tot voor kort domineerden geparkeerde auto’s het straatbeeld. Inmiddels is de straat getransformeerd naar een verblijfsstraat met veel terrassen. Onder het motto: ‘ondernemen met een etalage’ rolt Van Vossen de rode loper uit voor ondernemers met nieuwe winkel/horeca/werkconcepten, waardoor je de hele dag door levendigheid hebt. Gevolg: functies wijzigen en het werd een plezierige, zeer populaire straatVan Vossen:  ‘Creëer aanleidingen om op die plekken te zijn. Je moet heel veel weten om veel te kunnen doen. Van Vossens stelregel: ‘Informatie is het nieuwe goud.’ . In Van den Bergs reactie dat de Bussumse aanpak een prima, maar vooral romantische oplossing is, ging Van Vossen niet mee: ‘Onderschat deze methode niet: het heeft grote impact en reikt verder dan alleen deze straat. We hebben talloze voorbeelden, ook in buurten met andere functies, waarbij we ook steeds een andere specifieke aanpak hebben. Maatwerk dat als optelsom tot een betere stad leidt’. 
Marc van Leent, van Refill, toont een aantal lege vliegtuigstoelen als motto waarover het volgens hem gaat als het gaat om leegstand: ‘Vliegtuigstoelen blijven zelden leeg in een vliegtuig, de maatschappij doet er alles aan om vervangende reizigers te vinden, dat heeft natuurlijk alles met kosten te maken’. Het is merkwaardig dat we die urgentie niet zien als het gaat om leegstaand vastgoed.’ Van Leent pleit voor sterke verbindingen tussen ‘leegstandsambassadeurs’, politiek, RO.

Slotsom - Somber of optimistisch perspectief?
Leegstand is nog steeds een groeiend probleem. Dat was het al in zeer hoge mate voor  kantoren. En in de winkelstraten zal deze ontwikkeling zich in de komende jaren nog verder gaan voltrekken. Een verschil is dat kantoren veelal gevestigd zijn in gestapelde gebouwen langs de randen van de stad en in meer perifere gebieden – uitzonderingen rond het station daargelaten. Veel winkels daarentegen liggen meestal in het centrum en zijn bovendien goed afgestemd zijn op het maaiveldniveau. Dat biedt meer kansen voor ander gebruik van winkelruimtes en dus voor andere concepten, zoals van winkelruilverkaveling of geheel andere functies, zoals wonen – zoals in vroeger tijden. De bevolkingsontwikkeling laat nauwelijks groei zien. Die van 1-persoonshuishoudens nog wel, met name de groep hoogopgeleide, jonge vrouwen. Dat heeft een enorm positief effect voor de detailhandel, zeker voor de food-sector. De enige sector die iets merkt van consumenten die hun hand op de knip houden is kleding, want daar wordt over het algemeen als eerste op bezuinigd. Daarnaast heeft tegenwoordig 96% van de mensen toegang tot internet en dat heeft grote gevolgen voor het winkellandschap. Online is here to stay, op dit moment worden ongeveer 7% van alle aankopen via internet gedaan. Maar ook hier zijn de verschillen in cijfers weer heel groot als je nader gaat kijken. De vergrijzing gaat zijn effect hebben op inkoopgedrag – deze generatie heeft alles al.
Meer winkels buiten het centrum lijken, gezien het vorengaande, niet van wijsheid getuigen. Ze kannibaliseren op de bestaande winkels en trekken de binnenstad leeg. Ook zijn het vaak monofunctionele complexen, die nauwelijks een andere functie kunnen krijgen.
Moet de provincie ingrijpen, dat wel zeggen, hier en daar een halt toe roepen?
Naar mijn opvatting wel. Gemeenten zijn immers niet in staat zichzelf te beperken en worden opgestuwd in de concurrentie met anderen. Het resultaat is een situatie die voor geen van de partijen goed is en die niet meer in de hand te houden is. We hebben het gezien met de kantoren en zouden daar een wijze les uit moeten leren.

Decathlon
Actueel nieuws is dat de provincie vasthoudt aan haar regierol: deze week werd bekend dat de provincie de vestiging van Decathlon in Vathorst niet toestaat. De provincie wil zo de detailhandel in de stadscentra houden, die steeds meer geplaagd worden door leegstand. Boter bij de vis, dus!
En dan nog een andere urgentie. Wie om zich heen kijkt ziet dat talloze eigenaren uit het buitenland panden in onze steden in handen hebben. Hen zal de leegstand worst wezen. Het zijn deze structureel leegstaande panden die de ‘koopjes’ voor deze vastgoedgiganten vormen. Laten we ons hier niet aan overleveren en wijs zijn. Beperk nieuwbouw, sta vooral toe in de randen van de stad, zodat deze de natuurlijke en organische verbindingen vormen naar de binnenstad. Immers: juist aanloopstraten zijn, vanwege het gemengde karakter van functies, ook interessante vestigingsplaatsen voor andere type bedrijvigheid. En .. hangt het ontstaan van een diverse en gemengde binnenstad niet sterk samen met de hoogte van de huren? Zijn daar nog slagen te maken?